جمعه 15 آذر 1398
بازدید امروز : 13216 نفر
موتور جستجوی سایت نیازمندیهای دانشجویی موتور جستجوی پیشرفته مقالات و تحقیقات و ...
تلگرام سایت تحقیق
سفارش پیشینه پژوهش سفارش از طریق تلگرام یا واتس آپ
تحویل در محیط ورد : word
عنوان :

تنظیم و ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال

عنوان سفارش :
تنظیم و ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال
تعداد صفحه :
9
قیمت :
1500 تومان

نقل و انتقال اموال غیرمنقول:

امر نقل و انتقال حق مالکیت نیازمند سبب قانونی می باشد و آنچنانکه ماده 140 قانون مدنی بر شمرده است یکی از اسباب تملک، «عقود و تعهدات» می باشد. در عقودی که طبق قانون منعقد شده باشد اصل بر این است که صحیح واقع شده و تعهدات ناشی از آن معتبر و بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع بوده و برای متعهد حق مطالبه ایجاد می نماید. (مواد 219 و 220 قانون مدنی)

مثلاً اگر مالکی تحت هر یک از قالبهای حقوقی (اعم از بیع یا صلح) معامله ای واقع و مال معینی از اموال خود را به دیگری واگذار نماید، به سبب آن عقد حق مالکیت او خاتمه یافته و حق مالکیت مشتری مستقر و ثابت شده است و هر یک از متعاملین به انجام تعهدات ناشی از آن عقد را اعم از اینکه در عقد تصریح شده یا عرف یا عادت محل منصرف به آن باشد ملزم هستند. لذا طرف انتقال دهنده مورد معامله را به نحوی که متمکن از انحاء دخل و تصرفات و بهره برداری و انتفاعات برای مشتری باشد تسلیم کند و طرف او بهاء و عوض معامله را که قابلیت قبض باشد، تسلیم کند.

اما بر اساس قانون و مقررات حاکم بر معاملات اموال غیرمنقول (که ناشی از اهمیت خاص اموال غیرمنقول در روابط و مناسبتهای مجموعه حاکمیتی، فردی و اجتماعی، اقتصادی و بین المللی می باشد) تحقق عقود راجع به این اموال، علاوه بر قصد طرفین، مستلزم رعایت تشریفات خاص (ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی و و درج خلاصه آن در دفتر املاکِ اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک) می باشد (عقدتشریفاتی)، در غیراینصورت معامله ابتر می ماند فاقد اثر تملیک خواهد بود.

وانگهی با مداقه در مواد 22، 26 و 46 الی 48 قانون ثبت اسناد و املاک به روشنی چنین استنباط می شود که در معاملات اموال غیرمنقول اگر چه عقد به صورت صحیح شرعی منعقد شده، مادامی که تشریفات آن رعایت نشده باشد، عقد منعقد شده مُملک و واجد اثر انتقال و استقرار حق مالکیت مشتری بر مورد معامله نیست و حتی سند معامله مزبور در هیچ یک از ادارات از جمله اداره ثبت و محاکم به عنوان دلیل انجام معامله پذیرفته نمی باشد. به عبارت دیگر سند عادی معامله مال غیرمنقول، نه تنها مسبب انتقال رسمی مالکیت نمی باشد حتی ذینفع نمی تواند صرف استناد به آن، دلیل انجام معامله و ذیحق بودن خود را ثابت و به تبع آن اجبار متعهد سند به انتقال رسمی مورد معامله را از مرجع قضایی درخواست نماید. کما اینکه در نظریه مشورتی شماره 5397/7 مورخ 5/12/1360 اداره حقوقی قوه قضائیه آمده است « اولاً در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده 47 قانون ثبت، ثبت معامله در مورد آن الزامی شده است، ... سند ثبت نشده قابل استناد در محاکم نیست به عبارت دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ... در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه بخواهد در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله سند عادی. ...» مؤید همین مطلب می باشد.

تنظیم و ثبت عقود معامله غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال:

آنچه قبلاً بیان شد راجع به ثبت سند معامله غیرمنقولی است مالکیت آن به صورت قطعی یا غیرقطعی انتقال می یابد. اما در عرف معاملات املاک گاهی موانع ممانعتها و محدودیتهایی (مانند در رهن بودن مورد معامله یا موانع تشریفاتی برخی سازمانهای مجاز یا برای عجز خریدار از تأمین و پرداخت تمام ثمن) پیش روی هر یک از متعاملین قرار می گیرد که امکان جری تشریفات قانونی برای انتقال وجود ندارد و طرفین به موجب سند عادی (که اصطلاحاً «مبایعه نامه یا قولنامه» نامیده می شود و در بنگاه مشاوره املاک تنظیم می یابد) با صرف هزینه های گزاف متعهد می شوند نسبت به رفع محدودیتها و موانع اقدام و در موعد مقرر در دفترخانه اسناد رسمی حاضر و معامله و انتقال قطعی مورد معامله غیرمنقول را ثبت نمایند، که به جهت خدشه پذیر بودن این گونه اسناد و از طرفی بی اعتبار بودن سندیت آن نزد مراجع رسمی، حقوق خریدار معمولاً در معرض خطر تضییع قرار دارد.

با این مقدمه کوتاه آیا امکان قانونی برای پاسخگویی رسمی به این نیاز اجتماعی و صیانت از معاملات افراد جامعه وجود دارد؟

بدیهی است پاسخگویی به این سوال محتاج بررسی حکم قانونی است چرا که هر چند صلاحیت دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت اسناد «صلاحیت عام» است لیکن مجاز به تنظیم و ثبت اسنادی که مخالف قانون نیست (مواد 49، 60 و 81 قانون ثبت اسناد و املاک ماده و ماده 1 قانون دفاتر اسناد رسمی و كانون سردفتران و دفتریاران) لذا مطالعات اجمالی برخی مواد قانونی به شرح ذیل تقدیم می گردد:

همانطوریکه در ماده 362 قانون مدنی مقرر شده است «آثار بیعی که صحیح واقع شده باشد از قرار ذیل است:

  • 1ـ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
  • 2ـ عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد.
  • 3ـ عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.
  • 4ـ عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می کند.»
  • با توجه به ماده 758 قانون مدنی «صلح درمقام معاملات هرچند نتیجه معامله را که به جای آن واقع شده است می دهد لیکن شرایط و احکام خاصه آن معامله [مانندحق شفعه وخیار مجلس و حیوان تأخیر ثمن] را ندارد ... » مسلم است که حکم این ماده منحصر به عقد «بیع» نیست و یک قاعده کلی و شامل است. بنابراین اگر معامله به موجب عقد «بیع یا صلح« واقع شده باشد از حیث برخورداری از آثار مزبور تفاوتی نخواهد داشت.

    تحقیقهای مشابه
    تنظیم و ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول با شرط تأجیل در انتقال
    9 صفحه - 1500 تومان
    دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
    20 صفحه - 4000 تومان
    ضرورت تنظیم بیع نامه در دفاتر اسناد رسمی تحقیق حقوقی
    54 صفحه - 6000 تومان
    بررسی ثبت اموال غیر منقول پس از تقسیم ترکه تحقیق حقوقی
    17 صفحه - 3000 تومان

    ترجمه انگلیسی به فارسی سایت تحقیق

    برای پیدا کردن ما فقط کافیست «سایت تحقیق» را در گوگل سرچ کنید

    ترجمه فارسی به انگلیسی سایت تحقیق
    رفرنس نویسی با نرم افزار endnote سایت تحقیقصحافی پایان نامه رساله مقاله کتاب سایت تحقیق
    با کلیک روی +۱ ما را در گوگل محبوب کنید
    صفحه اصلی| تحقیق | تحقیق های آماده | ترجمه | ترجمه آماده | کار آماری | کار آماری آماده | طرح کارآفرینی | نما و پلان

    Tel : 09118370377
    Email : tahghighnet@yahoo.com
    Telegram : @tahghighnet
    channel: https://t.me/tahghighchannel
    Instagram : tahghighnetinsta
    www.tahghigh.net
    2019 - 2007