موتور جستجوی پیشرفته مقالات و تحقیقات و ...

تحویل در محیط ورد : word
عنوان :

عنوان سفارش :
تعداد صفحه :
قیمت :
تومان
  • فهرست مطالب
  • چکیده
  • بند اول: بررسی اموال غیر منقول
  • گفتار اول: تعریف اموال غیرمنقول
  • گفتار دوم: اموال غیرمنقول در حقوق ایران
  • گفتار سوم: آثار تفکیک اموال منقول و غیرمنقول
  • بخش دوم: تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی
  • گفتار اول: تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه از منظر قانون اساسی
  • گفتار دوم: تملك اموال غيرمنقول توسط اتباع بيگانه از منظر قوانين عادي
  • گفتار سوم: نظرات شوراي نگهبان
  • طرح تشويق و حمايت سرمايه گذاري خارجي
  • گفتار چهارم: مصوبات هيئت وزيران در مورد تملك اموال غيرمنقول وسيله اتباع بيگانه
  • نتیجه گیری
  • منابع
  • بند اول: بررسی اموال غیر منقول

    گفتار اول: تعریف اموال غیرمنقول

    در اصطلاح حقوقی به مالی گفته می‌شود که از جایی به جای دیگر قابل انتقال نباشد، مانند زمین و معدن. اگر در عمل، نقل مالی ممکن شود، اما به موجب این تغییر ویرانی و خرابی عین یا محل آن حاصل گردد، آن را نیز غیرمنقول می‌گویند. اموال جمع مال است و در لغت به معنی خواسته، املاک و اسباب، کالا و ثروت وهرچیزی که در تملک کسی باشد، یا در تصرف و ید کسی باشد، گفته می‌شود. (جعفری، 1391). اموال غیرمنقول نیز انواع مختلفی دارند؛ برخی از اموال غیرمنقول به حکم طبیعتِ خود قابل نقل و انتقال نیستند و به عبارت دیگر ذاتا غیرمنقول محسوب می‌شوند؛ مانند زمین، معدن و سنگ‌های آن؛ و برخی دیگر نه به دلیل ویژگی‌های خودِ مال، بلکه به واسطه عمل انسان، به مالی غیرمنقول تبدیل شده‌اند. مانند لوله‌هایی که در ساختمان نصب شده‌اند، پنجره‌های متصل به دیوار‌ها و…. همه این‌ها تا زمانی غیرمنقول محسوب می‌شوند که به بنا یا زمین متصل باشند و پس از جدا شدن از بنا، صفت اکتسابی خود را از دست می‌دهند و در شمارِ اموال منقول قرار می‌گیرند.
    نوع اخیر، حتی محصولات کشاورزی را نیز که هنوز درو یا چیده نشده‌اند، دربرمی‌گیرد. نوع سوم و چهارمی از اموال غیرمنقول نیز وجود دارد. قانونگذار برخی از اموال را حتی با این وجود که نه ذاتا و نه به واسطه عمل انسان غیرمنقول نیستند، بنا به ملاحظاتی، ذیلِ اموال غیرمنقول قرار داده است.
    مطابق با ماده ۱۷ قانون مدنی «حیوانات و اشیایی که مالک، آن‌ها را به عمل زراعت اختصاص داده باشد، از قبیل: گاو، گاومیش، ماشین و اسباب و ادوات زراعت، بذر و ... و به‌طورکلی هر مال منقولی که برای استفاده در عمل زراعت، لازم است و مالک آن را به این امر اختصاص داده باشد، از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، جز‌و ملک محسوب می‌شود و در حکم مال غیرمنقول است و همچنین این قاعده برای تلمبه و گاو یا حیوانات دیگری که برای آبیاری اختصاص داده شده‌اند، نیز حاکم است.»
    بنابراین دو شرط برای غیرمنقول دانستن این اموال وجود دارد؛ یکی آنکه ذاتا منقول باشند و دیگری آنکه مالک آن‌ها را صرفا به عمل زراعت یا آبیاری اختصاص داده باشد. نوع چهارم از اموال غیرمنقول، اموال غیرمنقول تبعی هستند؛ همانطور که از نام آن مشخص است، این اموال به تبعیت از مال غیرمنقول، غیرمنقول تلقی می‌شوند. از مصادیق این اموال به سه مورد در ماده ۱۸ قانون مدنی اشاره شده است: حق انتفاع از اشیای غیرمنقول، حق ارتفاق نسبت به ملک غیر مانند حق عبور و حق مجری و نیز دعاوی راجع به اموال غیرمنقول از قبیل: تقاضای خلع ید. لازم به ذکر است که گاهی تشخیص منقول یا غیرمنقول بودن این موارد برای حقوقدانان نیز با اختلاف‌نظر‌هایی همراه است(کاتوزیان، 1390).

    گفتار دوم: اموال غیرمنقول در حقوق ایران

    با استناد به قانون مدنی ایران اموال غیرمنقول به صورت زیر تقسیم‌بندی می‌شود.

      1. اموال غیرمنقول ذاتی که منحصراً شامل زمین می‌شود
      2. اموال غیرمنقول وابسته به عمل انسان، مانند لوله‌های به کار رفته در ساختمان.
      3. اموالی که در حکم اموال غیرمنقول هستند.
      4. اموالی که تابع اموال غیرمنقول هستند.
      گفتار سوم: آثار تفکیک اموال منقول و غیرمنقول
    مهم‌ترین آثار تقسیم‌بندی اموال به منقول و غیرمنقول به شرح زیر می‌باشد:
  • 1. خارجیان نمی‌توانند در ایران آزادانه اموال غیرمنقول را مالک شوند.
  • 2. نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید با سند رسمی‌صورت بگیرد، اما در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد.
  • 3. حق شفعه مختص اموال غیرمنقول است.
  • 4. برای رسیدگی به دعاوی راجع به غیرمنقول، دادگاهی صالح است که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است.
  • 5. حق ارتفاق مخصوص اموال غیرمنقول است.
  • 6. زن از اموال منقول به‌طور کلی ارث می‌برد، ولی در مورد اموال غیرمنقول سهم او بسیار محدود است(کاتوزیان، 1388).
  • بخش دوم: تملک اموال غیر منقول توسط اتباع خارجی

    گفتار اول: تملک اموال غیر منقول توسط اتباع بیگانه از منظر قانون اساسی

    الف ـ در اصل ششم متمم قانون اساسي مشروطه مقرر شده بود ،«جان و مال اتباع خارجه مقيمين خاک ايران مأمون و محفوظ است، مگر در مواردي كه قوانين مملكتي استثنا مي كند .»با توجه به اطلاق واژه «مال»، به نظر مي رسد مقنن اساسي حق تملک اموال غيرمنقول توسط اتباع بيگانه را بهرسميت شناخته بود واصل بر پذيرش اين حق بود، مگر در مواردي كه قانونگذار عادي، محدوديت هايي بر حق مذكور وضع و تصويب نمايد.
    ب ـ در اصل چهل و سوم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران مقرر شده است:
    «براي تأمين استقلال اقتصادي جامعه و ريشه كن كردن فقر و محروميت و برآوردن نيازهاي انسان در جريان رشد با حفظ آزادي او، اقتصاد جمهوري اسلامي بر اساس جلوگيري از سلطه اقتصادي بيگانه بر اقتصاد كشور». از جمله ابزارهاي لازم براي تسلط بر جريان اقتصاد يک كشور، تملک زمين هاي زراعي و مرغوب است كه ممكن است بيگانگان بر آن تسلط يابند، لذا در قوانين اساسي كشورها، ممنوعيت هايي از اين جهت وضع و تصويب مي شود. بههمين دليل قانونگذار عادي چه قبل از انقلاب اسلامي و چه بعد از آن، تملک زمينهاي زراعي را در قوانين مختلف )قانون راجع به اموال غيرمنقول اتباع خارجي مصوب سال 1310، تبصره(1) قانون مربوط به جلب و حمايت سرمايه هاي خارجي مصوب سال 1334 و تبصره ماده(2) قانون تشويق و حمايت سرمايه گذاري خارجي مصوب سال 1380 براي خارجيان ممنوع كرده است.
    ج ـ يكي از عناصر چهارگانه تشكيل دهنده دولت ـ كشور، سرزمين )خاک( است و اصولاً افراد تابع يک كشور به لحاظ علقه و ارتباط و وابستگي به خاک و سرزمين يک كشور، داراي رابطه سياسي با حاكميت و دولت خود مي باشند و اين حق براي آنان از اين جهت به رسميت شناخته شده است.
    پذيرش حق تملک اموال غيرمنقول توسط اتباع خارجي مبتني بر حقوق و آزادي هاي اساسي نيست و نمي توان آن را جزء حقوق ذاتي بشر قلمداد كرد؛ زيرا موضوع حاكميت هر دولتي اقتضاء مي كند كه بر اساس شرايط و اوضاع و احوال خاص خود در اين خصوص تصميم گيري كند، با اين استدلال كه سرزمين و خاک جزء اركان و عناصر اصلي تشكيل دهنده هر دولت ـ كشوري است و افرادي مي توانند قسمتي از سرزمين را تملک كنند كه به عنوان تبعه آن دولت ـ كشور محسوب شوند تا با توجه به علقه و رابطه معنوي و عاطفي كه با آن دولت ـ كشور دارند، در مواقع حساس و سرنوشت ساز، از قلمرو سرزميني آن دولت ـ كشور محافظت و پاسداري نمايند، لذا پذيرش اين حق براي خارجيان در مواردي محدود و صرفاً بر اساس قراردادهاي دوجانبه و موردي بين دولت ها قابل توجيه است، همچنانكه اين امر در ماده(8) قانون مدني مورد تأكيد قرار گرفته است. بر اساس ماده(8) قانون مدني مصوب سال 1307، «اموال غيرمنقول كه اتباع خارجه در ايران بر طبق عهود تملک كرده يا مي كنند، از هر جهت تابع قوانين ايران خواهند بود». از سوي ديگر بر اساس اصل نهم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران «آزادي و استقلال و وحدت و تماميت ارضي كشور از يكديگر تفكيک ناپذيرند و حفظ آنها وظيفه دولت و آحاد ملت است. هيچ فرد يا گروه يا مقامي حق ندارد به نام استفاده از آزادي به استقلال سياسي، فرهنگي، اقتصادي، نظامي و تماميت ارضي ايران كمترين خدشه اي وارد كند»؛ لذا مجلس شوراي اسلامي در مصوبات خود بايد حفظ تماميت ارضي ايران را مورد توجه قرار دهد و مقرراتي كه اين حكم قانون اساسي را خدشه دار مي كند، تصويب نكند.
    در اين راستا، شوراي نگهبان به عنوان پاسدار قانون اساسي، مصوبه اوليه مجلس شوراي اسلامي در خصوص طرح تشويق و حمايت سرمايه گذاري خارجي را، كه شامل تملک بي قيد و شرط اراضي كشور به وسيله دولت ها و ايادي و اتباع آنان حتي در مجاورت كشورهاي همسايه مي شود و استقلال و احياناً تماميت ارضي كشور را مخدوش مي نمايد، مغاير اصول قانون اساسي تشخيص داد؛ لذا مجلس شوراي اسلامي در مصوبه اصلاحي خود بر ضرورت بقاء و تداوم مفاد قانون مربوط به تملک اموال غيرمنقول اتباع خارجي مصوب سال 1310 و اينكه تملک هر نوع زمين به هر ميزان به نام سرماي هگذار خارجي در چارچوب اين قانون مجاز نمي باشد، تصريح كرد.

    محدوديت هاي ايجاد شده از سوي قانونگذار به منظور عدم تملک اموال غيرمنقول توسط بيگانگان، مبتني بر حفظ و تضمين منافع ملي و مصالح عمومي جامعه است و تمامي كشورها برقراري اين محدوديت ها و ممنوعي تها را جزء صلاحيت هاي ذاتي خود قلمداد مي كنند و نمي توان آنها را بدين سبب ناقض حقوق بشر دانست، زيرا تملک اين اموال جزء حقوقِ ذاتي و فطري بشر نيست و هر شهروندي در درون قلمرو سرزمين متبوع خود واجد چنينحقي است و خارج از قلمرو سرزميني بهطور ذاتي از حق مذكور برخوردار نيست. موضوع تملک اموال غيرمنقول توسط اتباع بيگانه جزء امور حاكميتي است و نمي توان آن را جزء حقوق خصوصي يعني «حقوقي كه در رابطه بين افراد و اشخاص خصوصي مطرح مي شود» (صفايي ،1368، ص 78) قلمداد كرد و به استناد ماده(961) قانون مدني، اتباع خارجي را از حقوق مذكور بهره مند نمود. مؤيد اين امر مفاد ماده(8) قانون مديريت خدمات كشوري مصوب سال 1386 است كه بر اساس آن امور حاكميتي آن دسته از اموري است كه تحقق آن موجب اقتدار و حاكميت كشور است و منافع آن بدون محدوديت شامل همه اقشار جامعه گرديده و بهره مندي از اين نوع خدمات موجب محدوديت براي استفاده ديگران نمي شود كه در همين راستا در بند (و) ماده(8) قانون مذكور، حفظ تماميت ارضي كشور از جمله امور حاكميتي محسوب شده است؛ بنابراين موضوع تملک اموال غيرمنقول توسط اتباع بيگانه مربوط به حقوق عمومي است و در حوزه حقوق عمومي بايد مورد بررسي قرار گيرد و اين امر چون در قانون اساسي براي خارجيان به رسميت شناخته نشده است؛ لذا قانونگذار عادي نيز نمي تواند در اين خصوص حق مطلق و بدون قيد و شرطي را براي اشخاص خارجي پيش بيني نمايد. مؤيد اين استدلال، مفاد اصل سي و يكم قانون اساسي است كه بر اساس آن، داشتن مسكن متناسب با نياز را حق هر فرد و خانواده ايراني دانسته و با آوردن قيد «ايراني» بيگانگان را در تملک مسكن به عنوان مصداق اجلا و اعلاي اموال غيرمنقول ذي حق نداسته است.
    اين رويكرد قانونگذار اساسي به اين دليل بوده است كه خارجيان قبل از پيروزي انقلاب اسلامي در اداره امور مملكت نقش اساسي داشتند و سلطه بيگانگان بر تمامي شئون كشور امري بديهي و آشكار بود. د ـ بر اساس اصل يكصد و پنجاه و سوم قانون اساسي ،«هرگونه قرارداد كه موجب سلطه بيگانه بر منابع طبيعي و اقتصادي، فرهنگ، ارتش و ديگر شئون كشور گردد، ممنوع است».
    مطابق مفاد اصل چهل و هفتم قانون اساسي، «مالكيت شخصي كه از راه مشروع باشد ،محترم است و ضوابط آنرا قانون معين مي كند .»بر همين اساس، شوراي نگهبان بند (12) ماده (9) طرح تقويت مرزباني جمهوري اسلامي ايران مصوب 12/3/1388 مجلس شوراي اسلامي را مبني بر جلوگيري از تملک اتباع و مهاجران خارجي و داخلي در حريم مرزي ،كه جزء وظايف و اختيارات فرماندهي مرزباني ذكر شده بود، به دليل اطلاق جلوگيري از تملک اتباع و مهاجران مذكور، مغاير اصل چهل و هفتم قانون اساسي شناخت.
    بنابراين، مالكيت اموال غيرمنقول توسط اتباع بيگانه از ديدگاه قانون اساسي رد نشده است؛ ولي اولاً ضوابط آن را قانون معين مي كند و ثانياً اين مالكيت بايد با رعايت ساير اصول قانون اساسي از جمله مفاد اصل نهم، بند هشتم اصل چهل و سوم، اصل چهلم و اصل يكصد و پنجاه و سوم تحقق يابد.

    از جمع مطالب بيان شده، چنين نتيجه گرفته مي شود كه قانونگذار اساسي نه درصدد اعطاي حق تملک اموال غيرمنقول به خارجيان بدون قيد و شرط بوده است و نه درصدد نفي مطلق اين امتياز، بلكه به رسميت شناختن اين امتياز را با شروط و قيودي از جمله مفاد اصل نهم (حفظ وحدت و تماميت ارضي كشور)، اصل يكصد و پنجاه و سوم (عدم سلطه بيگانه بر شئون كشور)، بند هشتم اصل چهل و سوم (جلوگيري از سلطه اقتصادي بيگانه بر اقتصاد كشور)، اصل چهلم (اعمال حق به شرط عدم تجاوز به منافع عمومي و اضرار به غير) مورد پذيرش قرار مي دهد، در عين اينكه اين حق براي قانونگذار عادي وجود دارد كه اعطاي اين امتياز به بيگانگان را در شرايط و اوضاع و احوال خاص ممنوع نمايد؛ بنابراين رويكرد مقنن اساسي در اين باب نه نفي مطلق و نه پذيرش مطلق مي باشد و مجلس شوراي اسلامي مي تواند بسته به شرايط و اوضاع و احوال و با رعايت قيود مندرج در قانون اساسي، نسبت به موضوع ياد شده قانونگذاري نمايد.

  • مجری کارهای پژوهشی عمومی، علمی پژوهشی و مروری
  • کارهای آماری و تجزیه و تحلیل داده
  • تحلیل کمی و کیفی
  • انجام کلیه خدمات نگارش، ترجمه تخصصی ، ویرایش مقاله ها و پایان نامه ها
  • انجام رفرنس نویسی استاندارد با نرم افزار EndNote
  • آماده سازی پاورپوینت مربوط به ارائه در جلسات و همایشها
  • Tel : 09385735506 - 09118370377
    Email : tahghighnet@yahoo.com
    Telegram : @tahghighnet
    Instagram : tahghighnetinsta
    www.tahghigh.net
    2024 - 2007