جهت سفارش اینجا کلیک کنید 
موتور جستجوی پیشرفته مقالات و تحقیقات و ...
ثبت اموال غیرمنقول اصولاً به موجب گواهی انحصار وراثتی است که به اداره ثبت تقدیم می‌گردد. این مقاله بر آن است تا نحوه اعتراض اشخاص ثالث به ثبت ملک، نحوه مداخله دادستان هنگامی که متوفی بلاوارث است، ثبت ملک هنگامی که نسبت به آن وصیتی شده و عکس‌العمل اشخاصِ ذی‌نفع نسبت به هر یک از حالات تنفیذ وصیت‌نامه و اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع و ابراز وصیت‌نامه‌ای خلاف وصیت‌نامه اول و در نهایت نحوه ثبت ثلث اموال غیرمنقول متوفی را مورد بررسی قرار دهد.
پس از آنکه عمل تقسیم ترکه صحیحاً انجام گردید و بنا شود که برخی از اموال غیر منقول به نام ورثه یا موصی له در دفتر املاک ثبت گردد، مطابق ماده 299 قانون امور حسبی که مقرر داشته است:
«ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول که به نام مورث ثبت شده است در آئین‌نامه وزارت دادگستری معین می‌شود» رفتار می‌شود. ثبت ملکی که به نام مورث بوده و حال قرار است به نام ورثه یا موصی له ثبت گردد، به موجب گواهی انحصار وراثتی است که به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه می‌شود که در آن تعداد ورثه و سهام هر یک از آنها در آن معین شده است، لیکن در این میان باید توجه داشت. مطابق قانون امور حسبی وصیت نامه‌ای را می‌توان به آن ترتیب اثر داد که به اداره ثبت ارائه نشده باشد و قبلاً هم وصیتی ثبت دفاتر نشده باشد، پس از تسجیل این موضوع، حصه هر یک از ورثه از ملک به طریقی که در تصدیق انحصار وراثت معین شده یا بین وراثی که نامشان در تصدیق مذکور آمده است توافقی حاصل شده باشد، عمل ثبت صورت می‌گیرد.2
1 ـ اعتراض اشخاص ثالث به ثبت ملک
ممکن است شخصی به عنوان اینکه وی احدی از ورثه متوفی بوده با ادعای وراثت، دعوی اثبات نَسَب یا دعوی اعتراض بر تصدیق انحصار وراثت در دادگاه، اقامه نماید، در چنین مواقعی، تکلیف مدعی این چنین خواهد بود که ابتدائاً باید به دادگاه محل اقامت خواندگان در دعوی اثبات نسب و یا در دعوی اعتراض بر تصدیق انحصار وراثت، به دادگاهی که نسبت به صدور تصدیق انحصار وراثت اقدام نموده، مراجعه و مبادرت به تقدیم دادخواست بنماید. آنگاه برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک به نام ورثه، تقاضای گواهی تقدیم دادخواست از دادگاه بنماید و سپس آن را به اداره ثبت ارائه نماید. بدیهی است، مطابق ماده 2 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی، اداره ثبت اسناد و املاک، مکلف است با توجه به گواهی صادره، ثبت ملک به نام ورثه را تا معلوم شدن نتیجهُ نهایی ادعا، متوقف خواهد نمود و خواهان دعوی اثبات نسب یا دعوی اعتراض به تصدیق انحصار وراثت نیازی به درخواست تنظیم صدور دستور موقت مبنی بر منع نقل و انتقال پلاک‌های ثبتی که به نام مورث ثبت شده را ندارد و بی‌نیاز از این موضوع خواهد بود و صرف ارائه گواهی تقدیم دادخواست نتیجه درخواست دستور موقت را در پی خواهد داشت.
ماده 367 قانون امور حسبی بیان داشته است: «در کلیه مواردی که دادستان تشخیص دهد که متوفی بلا وارث بوده و درخواست اشخاص برای صدور تصدیق بی‌اساس است می‌تواند به درخواست تصدیق وراثت اعتراض نماید و نیز می‌تواند در صورتی که متوفی را بلا وراث بداند به تصدیق انحصار وراثت در موردی هم که تصدیق مسبوق به آگهی نموده است اعتراض کند و در هر حال دادستان حق دارد از رأی دادگاه پژوهش و فرجام بخواهد».
حال ممکن است در خصوص ما ترک بجا بمانده از متوفی بلا وراث، شخص یا اشخاص ادعای وراثت نمایند و تقاضای گواهی انحصار وراثت بنمایند، چنانچه در این خصوص گواهی صادر گردد و سپس شخص یا اشخاص مذکور تقاضای ثبت ملک به نام متوفی را بنمایند، دادستان مطابق ماده 367 قانون امور حسبی، به محض اطلاع ضمن اعتراض به تصدیق انحصار وراثت می‌بایست مراتب را به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع دهد، در این صورت ثبت ملک به نام متقاضی، تا معلوم شدن نتیجه اعتراض متوقف باقی خواهد ماند.3
نسبت به ملکی که به نام مورث است، ممکن است وصیتی شده باشد. در چنین حالتی می‌توان دو فرض را در نظر گرفت اول اینکه؛ مورد وصیت مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذی‌نفع است. دوم اینکه؛ مورد وصیت بین اشخاص ذی‌نفع و ورثه اختلاف واقع شود.
ذیلاً به توضیح هر یک از حالات مذکور می‌پردازیم.
در چنین حالتی، در صورتی که نسبت به ملک غیر منقول ثبت شده، وصیتی شده باشد که مورد اتفاق تمام ورثه و اشخاص ذی‌نفع باشد، مورد وصیت به نام موصیûله یا مصرفی که برای آن وصیت شده، ثبت می‌شود و بقیه ملک (در صورت وجود) به نام ورثه ثبت می‌گردد.4
3 ـ 2 ـاختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع راجع به وصیت‌نامه
هر گاه وصیت‌نامه‌ای که به موجب قانون قابل ترتیب اثر است، بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع مورد اختلاف واقع شود، ثبت ملک نسبت به آنچه مورد گفتگو است موقوف به رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی خواهد بود. (ماده 6 آئین‌نامه راجع به ماده 299 قانون امور حسبی). بدیهی است مطابق ماده مرقوم، وصیت‌نامه باید به یکی از طرق مقرر در قانون امور حسبی تنظیم شده باشد یا اینکه مطابق ماده 291 قانون امور حسبی، در صورت عدم رعایت تنظیم وصیت‌نامه به یکی از سه شکل (عادی، رسمی، سری) اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار نمایند. 5 نکته دیگر اینکه در صورت اختلاف راجع به مفاد وصیت‌نامه، لزومی به ارائه گواهی تقدیم دادخواست از دادگاه نمی باشد چرا که اداره ثبت به هنگام ثبت ملک، چنانچه به اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع پی ببرد، دستور توقف ثبت را صادر خواهد نمود و تا زمان رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی،6 ثبت ملک موقوف خواهد ماند. گاها ً ممکن است، حدوث اختلاف بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع نسبت به قسمتی از ملک باشد و قسمت دیگر مورد توافق افراد باشد، در چنین حالتی، چنانچه نتیجه گفتگو میان ورثه و اشخاص ذی‌نفع در مورد اختلاف تأثیری در این قسمت نداشته باشد، حسب تقاضای اشخاص یاد شده ثبت ملک در قسمتی که مورد اختلاف نیست، بلامانع خواهد بود و نسبت به آنچه مورد اختلاف است مطابق حالت قبل عمل می‌گردد7 (رفع اختلاف در دادگاه به موجب حکم نهایی).
حالت دیگری که ممکن است، بین ورثه و اشخاص ذی‌نفع حادث شود، زمانی است که توافق و اختلاف ورثه نسبت به وصیت‌نامه‌ای که به موجب قانون ترتیب اثر است معلوم نباشد، سؤالی که در اینجا مطرح می‌شود این است که آیا باید رفع اختلاف توسط دادگاه به عمل آید یا اینکه اداره ثبت با توجه به اینکه وصیت‌نامه به موجب قانون قابل ترتیب اثر است، نسبت به ثبت ملک اقدام نماید. در پاسخ باید گفت، ماده 8 آئین‌نامه تکلیف را در چنین مواردی بدین شکل روشن نموده است: «هرگاه توافق و اختلاف ورثه نسبت به وصیت‌نامه‌ای که به موجب قانون قابل ترتیب اثر است معلوم نباشد اداره ثبت به هزینه شخص ذی‌نفع آگهی می‌نماید و در آگهی باید مفاد وصیت‌نامه و اینکه از طرف کی و در چه تاریخ ابراز شده قید و تذکر داده شود چنانچه کسی اعتراضی نسبت به وصیت‌نامه دارد در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی اعتراض خود را به اداره ثبتی که آگهی را منتشر نموده تسلیم نماید و در صورت انقضای مدت مذکور و نرسیدن اعتراض ملکِ مورد وصیت به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده است در دفتر املاک ثبت خواهد شد. آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامه کثیرالانتشار محل منتشر شده و در صورت نبودن روزنامه در محل، در یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد گردید.»
نکته قابل ذکر اینجا است که چنانچه وصیت‌نامه ابرازی مطابق قانون تنظیم نگردد یا اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار ننمایند (موضوع ماده 291 قانون امور حسبی)، آنگاه تکلیف مقرر در ماده 8 آئین‌نامه از اداره ثبت اسناد و املاک، ساقط بوده و ذی‌نفعان باید جهت اثبات ادعای خود به دادگاه مراجعه نمایند و ثبت ملک همچنان تا تعیین تکلیف نهائی، متوقف خواهد ماند.
بدیهی است ذی‌نفعان باید بدواً در دادگاه صالح اقدام به طرح دعوی «صحت و اصالت وصیت‌نامه» بنمایند و چنانچه اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار نمایند مطابق ماده 291 قانون امور حسبی که بیان داشته است: «هر وصیتی که به ترتیب مذکور در این فصل واقع نشده است در مراجع رسمی پذیرفته نیست مگر اینکه اشخاص ذی‌نفع در ترکه به صحت وصیت اقرار نمایند». دادگاه حکم به صحت و اصالت وصیت‌نامه خواهد داد. ذکر این نکته نیز ضروری است که عدم تصدیق بعضی از وراث مانع نفوذ و اعمال وصیت در سهم وراثی که آن را قبول کرده‌اند نمی‌باشد.